賃貸ｱﾊﾟｰﾄ経営　ﾄﾗﾌﾞﾙ解決法　対応など

ここのページでは、実際に私がこのWEBの内容にそって建設した賃貸マンションでのトラブル、その対応　こんなときの対応は？？などなど　どのように切り抜けてきたか、または大変な目にあったかを経験に基づき記入しています。今後の他の賃貸オーナ様の参考にしてください。

 

 

 

 

20210303 異臭騒ぎ　　異臭　排水

この度　お住まいの方から、ご連絡を頂きました。キッチンの排水溝辺りから、臭い匂いがすると・・・早速調べに参上いたしますと、排水溝のところで、排水ﾎｰｽと排水管の間に隙間が発生していることが分かりました。どうもここから悪臭が発生しているようなのですね。（図参照）
基本キッチンの排水は、トラップなるものがあるので、（次の図）水の層で匂いが、遮断され出でくることはないのですが、元の排水ホースの接続部分で隙間があったらどうしようもないですね。ここには、写真のように防臭キャップなるものが取り付けられており、これで隙間を閉じて匂いは発生しないようになっているのですが、いろいろ聞くと、キッチン下の荷物を動かしたり、引っ越しとときに排水ホースに荷物を当てたりすることで、この防臭キャップが外れることがあるそうです。ということで、素人の私でありますが、この防臭キャップを再度排水管に接続する修理を行いました。排水ホース自体はジャバラ構造で少しは下方向へ動かすことができます。また、防臭キャップも排水ホースに接着されているわけではないので、固いですが、下方向へ動かすことができます。動きにくい場合は中性洗剤などを塗ると良いそうです。（潤滑油などは、排水ホースなどを侵す可能性があるようなので注意しましょう）大変かと思いましたが以外に簡単にできました。これで、匂いは無くなり、修理完了となりました。参考までに、元々建設当初からこの防臭キャップが施工されない建設会社もあるようなので注意が必要です。しかし、施工されてなくても、ホームセンタなどで購入はできるようです。サイズには注意しましょう。今後新築を建てるときはこのようなところも地味ですがチェックしたく思いました。
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2020112 換気扇のﾒｰｶ　ﾊﾟﾅｿﾆｯｸｴｺｼｽﾃﾑｽﾞ社訪問2　騒音　ﾀﾞｸﾄ　霊

既に記載した会社訪問ですが、最近ﾏﾝｼｮﾝのﾄｲﾚで誰かの会話が近くで聞こえるとか、やたら風の音が聞こえるとか経験された方はないでしょうか。稀に、“これは霊の声が聞こえているのだ”と言い出す方々も居られたりして、話がオカルトっぽくなることも聞いたことがありますが、良くある原因は、下の図のように換気扇の配管ダクトが外の音を拾い、あたかも糸電話にようになって音を減衰させることなくﾄｲﾚ内に伝えるためです。（まあ、確かに原因がわからず、霊の場合もあるのかもしれませんが・・・）（さらに絵が下手ですいません！！！）

 

昔のﾄｲﾚは、大半建物の外側に面しており、窓を設置することができ、また、ダクトなしで直接換気扇で排気することができていました。（家相的にもﾄｲﾚのような不浄な場所や水回りは建物の中央に配置しない、っていうのがあるようです。今は水栓なので不浄といっても綺麗になってますけどね）しかし、最近のﾏﾝｼｮﾝは換気扇の性能が上がったこともあり、また空間を上手く利用することが重要視され、ﾄｲﾚが外壁に接することができないﾄｲﾚも増えていますね。こんなところも、換気扇から音のすることが増えているようです。さらに、24時間換気が言われるようになり、廊下やﾎｰﾙにもﾀﾞｸﾄを利用した換気扇が設置されおなじような現象が起こりやすくなっています。さらに浴室でも同じような状況であります。　しかし、近くで声がしたり、騒音が聞こえたりするのは、霊の仕業でなくても気持ちの良いものではありませんし、騒音にもなります。　最近では、このダクトを通る音を小さくできる消音ダクトなるものもあるそうです。但し、新築段階から入れないと、後付けは大変困難だそうです。換気扇からの外側の音の騒音で、困られている方はこんなこともあると思って頂き、一度検討されてはどうでしょうか。
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2020111 空気清浄機のﾒｰｶ　ﾊﾟﾅｿﾆｯｸｴｺｼｽﾃﾑｽﾞ社訪問 消臭 PM2.5 ｳｨﾙｽ 次亜塩素酸水

コロナウィルスで世の中大変になっていますよね。私も年齢が高くなってきたので感染するのが怖いですね。このような状況では、全体的なトレンドとして空気中の細菌を殺菌する機能や空気中の空気を浄化する機器などの関心が高くなっていますね。当マンションでも今後空気に関する入居者の関心が高まるかも知れない、っていうことで知識拡充のため、パナソニックエコシステムズ社を訪問しいろいろ聞いてみました。　実はこれだけでなく、時々入居者から、“タバコの匂いが換気扇から入ってくる　なんとかならないか”や“前入居していた賃貸では、室内がなんとなく気分が悪くなる匂いがするので賃貸を代わった”などのご意見も頂き、私自身もウィルス除去だけでなく、消臭効果のある機器などを知りたいと思っておりました。

 

ショールームや商品説明などざっと1時間程度見たり体験したり、説明してもらったりしたかな！
結果、空気清浄機に関しては　まとめると
�@　ジアイーノという最近ウィルスを除去できる商品が大変売れているとのこと
�A　ジアイーノがコロナを殺菌するかどうかは、コロナ菌を利用して確認できないため、わからないとのこと
�B　ジアイーノは消臭効果も優れていること。（実際に匂いが消える実験をして頂きました）
�C　ジアイーノは電気だけでなく、水と塩（塩ﾀﾌﾞﾚｯﾄ　ﾒｰｶが販売しているものを使用）が必要であること
という理解です。　�@については　まあ、このコロナ渦の状況だからそうなんでしょうね。コロナを殺菌すると言ってなくてもイメージで購入されているのでしょう。
�Bについては、最近TVなどで、消臭に関する衛生品などの宣伝も多く、またﾍﾟｯﾄを飼う人口も増えているでしょう。そうなると当然　ペットOKのマンションも増えると思います。　そんな状況を考えると今後必要な機能でしょうね。下に実際にジアイーノの消臭効果の展示がありましたので載せておきます。

 

いろいろ説明を受けて私もジアイーノを購入してみようと思っております。購入後、実際に使用してみて・・みたいな報告もまた、別途しますね。

 

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2020年10月　退去された後の室内ｸﾘｰﾆﾝｸﾞどうされてます？？清掃　汚れ取り　クリーニング

私共では、今までは建設後数年ということもあり、築浅であったので退去後の室内ｸﾘｰﾆﾝｸﾞは費用削減の意味もあり自分たちでやっておりましたが、室内を確認すると

写真のような有様で、かなり掃除しなければ、ならなそうです。それと、以前自分たちで掃除していたときに、擦りすぎて、塗装をはがしたり、逆にキズを入れたりすることも発生し、綺麗にしているのか、悪くしているのか、分からなくなってしまうことも度々・・・（頑張って掃除して、キズ入れたりしていたら、めちゃ空しくなりますねぇ~）
ということで、今回はやっぱりプロに頼もうっていうことで、ネットで探して連絡してみました。探した業者様にいろいろ聞くと、
賃貸向けに全体を掃除
お風呂、トイレというように一箇所ずつ清掃、但し費用もその都度必要
の２つのオプションが選択できるとのこと、“ウーン　どう違うんだ”ということでさらにいろいろ聞いてみると、“賃貸向けに全体を掃除”というのは、細部まで綺麗にせずに、全体的に貸すことができるレベルまでだとか！！まあ、メンテナンスのこともあるので“一箇所ずつ清掃“でお願いするとして、特に汚れが酷く、過去にも苦戦した水回り、3点をお願いし、後の部分は、我々でもできるので、自分たちで掃除しました。　掃除している間にもいろいろテクニックや清掃のための薬品などを教えて頂きました。知らなかったのは、市販されている薬品では、安全を考え、頑固な汚れは落ちにくいこと、落ちないからといって強く擦りまくらないこと。（キズや塗装剥離の原因となるようです）プロが使用する薬品でも購入することが可能なこと　などをお教え頂き、清掃して頂いただけでなく、知識も増えてなんか得した気分でしたね。下に清掃後の写真を掲載しておきます。さすがにプロのお仕事っていう感じで大変きれいになりました。ただ　注意しなければならないのは、プロが使用する薬品はそれなりに扱いに気を付けないといけないことです。この辺りもいろいろ聞きまくり大変参考になりました。

 

今回お願いした業者様のホームページは次の通りです。
LSE　ライフサポート　様
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2020年7月　退去後の補修どうされてます？？補修　退去　修繕　きず　汚れ取り

退去された後の室内の修復作業
このｻｲﾄをご覧の方で貸家業をされている方はご存知と思いますが、退去後の修復作業には次のようなルールがあります。
経年で発生する汚れ老朽化などは、貸主責任で借主の不注意故意で発生した損害は借主責任
一般的にこの内容は、契約書にも記載があり、国土交通省住宅局が出している原状回復をめぐるトラブルとガイドラインというものもあります。
しかしこの線引きは難しく良くトラブルになります。　私共ではトラブルを回避するためお客様の不注意によるものであっても細かいものなどについては、貸側の費用で修復することと写真を撮ってどこの部分でどれ位の損傷であるか分かるようにして、見積も入れてお客様へ提示するようにしています。従いまして今のところトラブルは発生しておりませんが、今回の修復では、どうやって直したらよいか？苦慮したものがあるので、その対応について記載しておきます。
当マンションでは、床にビニル床タイルを採用していますが、このタイルにどうも何らかの液体をこぼしたみたいで、写真のように、色が着色してしまったのですね。　トイレの床材も同じような状況です。　マジックリンや漂白剤など試しましたが、色が浸透しているようでどうしても取れません。このままにするか、若しくはこの部分だけをタイルを張り直す方法もありますが、このようなデザインシートは直ぐに生産中止になっている可能性もあり関連するところ全てを貼りなおす必要があるかもしれません。費用的にも掛かりますね。そこで逆転の発想で汚れを落とすのではなく、その上から上塗りしてはどうか、ということを考えました。そこで上からペイントしてもらえないか、修復業者さんに頼み、ペイントしてもらったのが、次に写真です。どうです?殆どわからなくなっていると思いませんか？？？

 

気を良くした私共は、では、壁紙のよごれも落とすのではなく、ペイントで修復できないかと思い、こちらもお願いしてみました。こちらも我々が擦ったりして壁紙を痛めるより遥かに良い結果が得られたと思っています。次の写真を参考にしてください。

もちろん、きずの修復が本業なので、こちらも完璧でした。

 

もちろん、これらの補修は実際にタイルを張り直したり、クロスを張り直したりするよりもお安くできると思います。（張り直しは色褪せの問題もあり、一面全面の貼り直しが必要な場合が多いですものね）但し、汚れが酷かったり　クロスが破れてたりするとやはり張り直しが必要となります。
お願いした業者さんは次のリンクで確認できます。ご参考に！！　こんな手で綺麗にする方法もありますね。
BOWABOWA様ホームページリンク
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2020年4月　LED電球なのに球切れ？？？

私共のマンションでは、�@玉切れ交換の手間の無さ　�A玉切れの状態が続いたときになんとなくみすぼらしい�B消費電力の大幅削減　の3点の理由から初期に費用が多少高くなりますが、全てのｴｸｽﾃﾘｱ照明、共用部の廊下、ｴﾝﾄﾗﾝｽ照明にLED電球を使用しています。　通常LEDなら点灯しなくなるとしても”10年以上はもつだろう”と思っておりました。　しかし、なんと、既に２つの電球型LEDを交換しています。　しかしながら器具組み込み型のLED照明（器具の中のLED電球だけを交換できるのではなく器具自体を交換しなければならない照明器具）は全く故障していません。どちらも同じﾒｰｶなのですが・・・　電球が交換できるから多少故障があっても・・・っていう考えなんでしょうかね。　当マンションでは器具組み込み型LED照明は共用部で約40灯くらい、電球型LEDを使用するものは3灯のみ、しかし建設から4年間が経過しても器具組み込み型LED照明は全く不点灯にはならず、電球型LEDは3灯の内既に2灯点灯しなくなりました。これは通常のﾌｨﾗﾒﾝﾄ電球よりも寿命短いかも・・・ちょっと品質改善してほしいですね・・・
しかし消費電力は非常に小さく通常の電球なら100W程度のﾀﾞｳﾝﾗｲﾄでも７W程度なので、電気料金は10分の１以下なので、共用部費用としては助かってます。（写真ﾎﾟｰﾙﾗｲﾄが電球型LEDが装備されているもの、廊下内のﾀﾞｳﾝﾗｲﾄが器具組み込み型LED照明）

 

もっと詳しく知りたい方はこちらをクリックください！！！
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2018年某月 台風で屋上ﾀｲﾙが飛びそうになる。

最近の台風はけた違いに風力が強くなっていますね。よって、今までの考え方では対応できなくなりつつあります。私共のマンションでも2018年の台風では結構大変でした。停電が発生するし、このため一時的にｴﾚﾍﾞｰﾀは止まるし、でした。この時の台風では、関西空港の橋に大型船が激突し関西空港が大打撃を受けたことをご存知の方も多くいらっしゃるでしょう。特に台風で注意しなければならないのは、建物の設備やﾀｲﾙなどがが落下したり風で飛んだりして第３者にけがをさせたり、第3者の家屋などに損害を与えることでしょうね。なので良く注意しておくことだと思います。
私共のマンションでは屋上に並べていたﾀｲﾙが飛びそうになりました。これが飛ぶと結構危ない感じです。（あまったものを屋上に置いていましたが重いので飛ぶとは思いもしませんでした。自然をなめてはだめですねぇ）（写真参考）あとは、ｴｱｺﾝに室外機が飛びそうになりました。室内機と冷却触媒を通す配管や電源の電線などで結ばれているとはいえ、飛んでしまうと故障になったりしますよね。なのでしっかりと確認した方が良いと思います。
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2018年某月 業者にお願いした工事が元で雨漏れ発生

この事例は当方で発生したものではなく、知り合いの方が工事依頼をしたところ発生した事例です。
皆様も全く同じ事例ではないと思いますが、経験されたことがあるのではないでしょうか。
・トラブル内容
壁が汚れたので、その吹付塗装を依頼したが塗装後、雨漏りが発生し始めた。確認すると窓枠の部分の隙間から雨漏れが発生している模様　見積には建物の防水のためのシーリング工事費用もはいっているが実質的には実施されていなかった。雨漏りは工事後発生し始めたとのこと
当方側要求：この工事により室内に雨水が侵入しｸﾛｽ、建具に損害が発生、これらの全ての修復費用と雨水侵入の修復費用要求
先方要求：シーリング工事を実施していなかったのは事実なのでシーリング工事費用のみの返金
・交渉内容
上記相談を受けて、まず先方の方々とお会いしました。
結論を言いますと平行線のままでした。業者側は、“今納得したら、まだ、シーリング工事費用は返すが、もしさらに要求してくるなら、我々が対応するのではなく別のクレーム対応組織が対応するのでそうなると、シーリング工事費さえも戻らない”と強気です。これを聞いて“なんという筋の通らない誠意のない対応だ”と思いさらに交渉することにしました。その業者の別の部署に電話しても結局同じ対応者が出てくるという始末です。まずは我々の要求をその理由も付けて整理することにしました。
要求項目は既に前述の通りでその理由として
〇　雨漏れは工事以降に発生し、クロスにカビが発生　建具が変色するなど多量の雨漏りが原因と考えられ、これだけ突然に変化がするのは、経年ではなく今回の業者工事による影響と考えられる。また、カビの状況から工事以前に発生しているものではないと専門家の意見を貰っている。
〇　業者の契約書にも、工事により損害を与えた場合はその賠償を行う旨記載がある。
〇　業者側で点検調査を実施することになっており、もし以前から雨漏りが発生しているのなら、業者はプロなので工事前に雨漏りの可能性があることをきっちりと説明すべきである。
上記整理し文章にまとめ、まずは市にある消費者相談センターへ相談しました。
・消費者相談センターへの相談
お話を進めると、“それはあなた達が正しい”と味方にはなってもらえました。そしてその業者へ電話もしてもらいましたが、業者側は私共への要求と同じ内容を繰り返すだけでした。消費者相談センターもお願いする以外の強制力はないとのことで、結果的に解決には到りませんでした。
この段階で、ネットにこの事実を書き込むことや今回の業者の社長へ手紙を出すなどいろいろ考えましたが、ネットに書き込んでもそれ程大きなことではないし、同じ様な書き込みは既にあり、ネットへながれてもその業者は全く動揺していない感じです。マスコミへ言うという手もあるでしょうが、それ程の大きな問題ではありません。同じような目にあっている方を探して大きな活動にすることもできるでしょうが、（実際私の友達が　通販業者とトラブルになった時は同じようなトラブルになった顧客を探し、全員で裁判をして勝訴したそうですが、結果的に勝訴したが、金額的には損をした　そうです）費用対効果を考えるとあんまり得策ではなさそうです。では泣き寝入りなのか、しかしそうなるとあまりにも釈然としません。当然、この当事者の知り合いの方々は全く納得いかない感じでした。　では、これからどのように進めれば良いかと考えあぐねていると、知人から住宅紛争処理支援ｾﾝﾀｰなるものがあることを聞き、そのに問合せしさらに指定住宅紛争処理機関なるものを紹介して頂いきました。
そのところで、あっせんということができることを教えて頂きました。
あっせんというのは、弁護士が、訴える側、訴えられる側の話を聞いて現状の法律に照らし合わせ、この辺りでお互い示談したら、という線を出してくれます。　良いのは、弁護士をお願いする必要がなく弁護士が決断をする側になるので、費用的に安くて済む、また、相手側と顔を合わす必要がない。（弁護士は別々に話を聞いて対応してもらえます）というところでしょう。但しこの決定も強制ではないので、双方が納得しなければ決裂となり、その後調停をして、それでもだめなら裁判となっていくようです。
あっせんの費用は最初２万円で双方が納得し示談すれば、その成功金額に応じて割合でお支払することとなるので非常に割安ですね。このあっせんでは、３，４回程度こちらの話と相手側の話を弁護士が聞いて、（場合によっては資料を提出しなければならないこともあります）最終和解案を聞くという流れになります。まあ、我々が思っていたのは、“どんな和解案でも受け入れることにしよう”と　そしてもしこの和解案を相手側が受け入れなければ、確かに決裂とはなるが、相手側としては第３者の弁護士の判断を受け入れない　ということになり、もし今後調停、裁判と進んでもこちら側が有利になる、という考えでいました。
最終の和解案はこちらの要求は粗90%受け入れて頂き、これでは多分相手側は受け入れず決裂するだとろうと思っていましたが、先方も受入、結果的には我々にとっては非常に良い結果となりました。
なぜ、先方が受け入れたのか良くわかりませんが、このあっせんが出した和解案というのはそれなりに重く受け止められるのだろうと思いました。私も大変よい勉強になりました。
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宮水問題が発生

西宮市は昔からお酒造りで有名で、水が良いとのことです。これは、私は小学校２年生の時に工場見学をしたり、社会の時間などに良く良く聞かされました。その酒造工場は大半が海沿いでありまして、今回建てるマンションとは位置的に全く関係ないと思っていたのですが、基礎を造る際にこの宮水の層を汚す恐れがあるということことで、酒造組合から“待った“がかかりました。で基礎の構造を報告しもし問題があれば基礎の変更を強制されるとのことです。そうなると、お金もさらに掛るとのことでした。なにがあるかわからないものですね。まず、それに従わないといけないかどうかですよね。でもなんとなく対応しないといけないような感じで進み、（建設業者もそんな感じでした）まあ、私も今回のマンションでお酒の味が落ちたとなると良い気はしないので、対応しないといけないな　という思いでしたが、最終の酒造組合との打ち合わせで、おとがめなしとなったので良かったです。しかし、本当になにが起こるかわからないので、金銭的には余裕が必要と感じました。
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R構造（鉄骨造）で進めるか、RC構造（鉄筋コンクリート造）で進めるか

これはどうするか本当に悩みました。私の本にも記載していますが、もちろん、構造などを知識で拡充するのは簡単ですがどちらにするか、が難しいですね。どちらも一長一短があります。また、この決定により建設会社も左右されます。一般的に建設会社で構造もきまっているものなのですね。住宅会社は基本R構造であります。R構造は、上下階の音の問題（騒音）でやっぱりRC構造には及びません。（工法によって違いはありますが・・・）また、品格もRC構造には劣るかもしれません。しかし住宅会社は住居ということを考えるのが得意で、内装であるとか、設備、デザインは優れたものを持っています。
最終私は、R構造にしましたが、まあ、これはこれで良かったと思っています。大半、賃貸を探している入居者の方々は、“ぱっと見”つまり最初の一目でデザインの良さや玄関をあけたときの綺麗さなどを重要視されます。なので、住宅会社の物件は受けが良いですね。物件を探している方々の中には〇〇〇住宅会社の〇〇シリーズであること　を条件に探しておられる方もいらっしゃるくらいです。しかし大型物件では、やはりRC構造は重厚感がありますし、内容やデザインはいろいろ打ち合わせすることで対応できる場面もあります。もちろん工法が良ければ、上下階の騒音は大きく下げることも可能です。この辺りはよく検討された方が良いでしょう。最初に決めなければならない部分です。
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３階までが良いか、４階以上にするか。

賃貸マンションの場合、３階を超えるかどうか、が結構大きな判断となります。なぜかといいますと、次のような理由があります。
〇3階以上となると､10mを超えるので、中高層建築物となり、いろいろ対応しなければならない法律が出てくる。（日影制限など）
〇一般的に4階以上はｴﾚﾍﾞｰﾀを設置するのが当たり前になりつつある。設置すると費用が掛かる。点検費用も発生する。
〇市町村の条例が４階からは厳しくなるのが一般的で満足させないといけない項目が多くなる。
などなどです。しかし当然4階以上にすると土地の効率は良くなりますね。土地面積は変らなくても戸数は増えますからね。しかし建設費用も上ります。なので、両方でシミュレーションをして賃料、入居率などから推測してどちらが得か考えた方が良いでしょうね。4階以上の場合は、特に建築法、市町村の条例が先程述べましたように厳しくなる場合が多くありますので、後で“えっそんなことがあるの”ってならないように良く調べて判断するようにしましょう。
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間取りは次のどちらが良いか

建築物の設計に入りますといろいろ決めないといけないことが発生しますね。その一つが間取りかもしれません。誰が見てもこうすべき、というのは良いですが、どちらが良いのかと迷うことを決めないといけない場合もあります。次のA、B２つの間取りをご覧ください。どちらが良いと思いますか？どちらも１Kの間取りで良く似ていると思います。“一緒やん、どこがちがうねん！”と思われる方もいらっしゃるでしょうね。よく見てください。玄関から入ったところのドアのつけ方が違います。玄関入ってまずドアがあるのか、それとも、キッチンがあってからドアがあるのかです。入居される方はこの辺りも実は良く見てられるものです。家主側からすれば入居してもらえれば良いのであんまり気にしてないですよね。しかし入居される方は実際に生活されるので良く良く見てられます。（見ない方もいらっしゃいますが・・）Aの場合、お客様が来て直ぐにキッチンが目に入らないので、生活感が見えず、また洗い物が残っていたりしても隠すことができます。しかし、部屋へキッチンの料理の匂いが届いたりしてしまいます。大きなリビングの場合は良いでしょうが、狭いとなるとなんとなくキッチンが近くにあると、さらに狭苦しく余裕がない様に感じてしまいますね。
反面Bの場合は、部屋とキッチンの間は区切られるので、料理の匂いや煙、あぶらなどが回りこみのは防げますが、玄関入ってすぐにキッチンが見えてしまいます。どちらが良いか判断がつかず結果的に私共は、１Kの部屋をAの間取りのタイプとBの間取りのタイプどちらも造ってみました。　まあ、気にしていない入居者の方が多かったですが、“ここにドアがあるのが良いですね”と言って頂いた入居者の方もいらっしゃいました。どちらでもいいような細かい話ですが、このようなところにもこだわりを持って考えることが重要と思っております。
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