床下収納 20220510
1階はセキュリティの観点からなかなか人気がないのですが、メリットとして床下収納を確保できます。従って私共では1階の床にはすべての住戸に床下収納を1か所設定しておりますが、その床下に排水溝の配管が来てしまい、設置できないとのこと、浴室脱衣所の下に設置しているのですが、90cm移動すると収納できるようですが、そこにはたぶん入居される方がなんらかの棚を設置すると考えられる場所です。うーんどうしよう！！ということで、薄型の床下収納にしました。探すとそんなものもあるんですね。
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3階の組み立て 20220510
遂に３階まで壁ができました。ていってもタイルはまだですが・・・この写真の灰色のパイプが排水管、汚水などを流すそうです。流れがうまくいくように少しの勾配をつけてあるそうです。また、居室間の床下は必ず隔壁が施工されてます。そうしないと他の居室から床下を回って他の部屋に侵入できるもんね。当たり前か！！青の配管が上水道で、赤い配管は給湯器からのお湯らしい、青の配管はいっぱいあるね。仮設階段なのでびびりながら２階、３階に上がりました。この黒いのってなに！！って聞くとこれが重低音の振動を抑制するらしい。今回の建物も静音性を重視し静音性能を高めるオプッションを採用しています。そのため床材が少し分厚くしてあるらしい。鉄骨造は鉄骨をボルトで留めていくのですが、これを閉め忘れたら大変ですよね。青のマーカで良くチェックし全数確認をするそうです。
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１階の組み立て 20220510
最近の鉄骨造って早いですね。先日基礎をやっていたと思っていたらもう１階部分の壁を組み立てていきます。
基礎からボルトは立っていてこれに鉄骨をナットで締めていくようです。まだ、2階ができてないので空が見えますね。でも窓は既に施工されています。 このグレーのサイディングにさらにタイルを張り付けていくようです。サイディングの中には、補強材やグラスウール 断熱材などが充填してあるようです。住宅の内側は石膏ボードを貼りつけることになるとのことです。床にある灰色のパイプが排水管これが細いとよく詰まるそうです。また、排水がとまらないように少しだけ勾配を付けてあるそうです。青が水の上水、赤が温水だそうです。
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基礎の工事２ 202204
前回の記事で型枠までご覧いただけたと思います。この型枠に中には鉄筋が入っていて、こうすることでｺﾝｸﾘｰﾄを割れないようにするとか、また、建物の鉄の柱と接続するためのボルトも埋め込むそうです。ｺﾝｸﾘｰﾄは水比率が重要だそうです。水分が多いと鉄筋が錆びてこれがクラックの原因にもなるらしい。今回のものはｺﾝｸﾘｰﾄに巣も入らずきれいにできたようです。この段階で排水のパイプなども埋め込んでおくそうですね。この写真ではまだですが、部屋の床になるところには、防湿シートを敷いて、その後コンクリートを入れるそうです。これで湿気などが部屋に上がってこないようにするのですね。虫も防止するようです。
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基礎の工事 202203
さて、いよいよ基礎工事の開始です。まず地盤改良ということをするそうです。これは土地の地盤が弱いと上に建てた建物が地震などで地盤が崩れ建物自体も崩れると困りますよね。なので地盤の強さを調べて弱い場合はｺﾝｸﾘｰﾄの筒みたいなものを地中深くに埋めこれと基礎を連結させ、地震がきてもその筒が深く入っているので建物は崩れないというものだそうです。簡単に言うとですが・・・本当はもっと難しいのでしょうが・・・その地盤改良が終わると次に基礎を打つための穴掘り、型枠の作成 鉄筋入れ そしてコンクリートの流し込みとなるようですね。基礎っていうとまあ、地面にコンクリートの土台を作るようなもですね。今回の写真はその前までのものになります。
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地鎮祭 20220306
平地になったところで、地鎮祭を行いました。最近ではあんまり地鎮祭なんてしない家主さんも居られるそうです。私はどちらかというと、“見えない力”など信じる方で執り行うこととしました。そもそも地鎮祭っていうのは人間の力ではどうにもならない自然の脅威に対して無事に過ごすことができますようにと土地の神様にお願いするそうです。さらにこの機会に合わせて、今後建設が無事に進み、竣工後に入居される方々の健康・発展・繁栄もお祈り致しました。
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更地に戻すための解体作業 2022/3/1
新賃貸マンション建設のための解体作業が始まりました。ここには以前戸建の賃貸住宅2棟が建設されておりましたが、木造であったため、老朽化が進んでおりました。築後57年を経過しておりました。以前 台風で屋根が損傷を受けることもありこれは良くないということで新規の入居者募集を止めて、お住いの入居者様が退去されたタイミングで解体作業に入りました。現状の建物は私の祖母が生活の足しにしようということで建設した戸建賃貸住宅と聞いておりますが、その当時（昭和40年ごろ）はこの辺りも基本 畑だらけで賃貸住宅を建設したが入居者様が全く見つからず、大変苦労したそうです。今のように西宮北口駅周辺が人気があったわけでなく借家を探す人は少なかったのでしょうね。増してや賃貸マンションなんてものもなかったようですよ。
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できるだけ静かな住居環境を提供したい 2022/3/1
騒音については、最近の集合住宅ではよくトラブルに発展するようになってきてますね。今回の建物では元々の性能がそこそこ高くそれ程心配することはないかもしれませんが、それでも静かなことに越したことはありません。そこで今回の建物はついては、間取りで幾分か工夫をすることにしました。まず、隣接する部分に階段や事務室などを配置し直接住戸が隣接しないように工夫を致しました。どうしても住戸同士が隣接する場合は浴室やトイレなどを間に挟み込むよう工夫（図１）をしましたが、それでも部屋同士が隣接する場合は、壁を石膏ﾎﾞｰﾄﾞ5枚構成とし更に2枚、3枚の間には防音材を充填するようにして少しでも遮音できるように工夫をしました。（図２）しかしながら集合住宅なのでポツンと一軒家のようにはできません。申し訳ございませんが、入居される方はできるだけ、周囲にお住いの方々のことをお考え頂き静かにお過ごしいただきます様お願い致します。特に22時以降の夜間はご注意ください。
建設会社様へ提案をお願いする（ｴﾚﾍﾞｰﾀ）NO4
次建てる賃貸マンションにエレベータを付けるかどうするか。大変悩みました。『それ、やり過ぎでしょ』って思われるかもしれませんね。建設予定地近くのマンションで3階でエレベータを備えているのは、大変少なく私がしっているだけも２つです。１つは私共が最近建てた賃貸マンションでもう１つはS社様が建てられた賃貸マンションです。私共が建設したときは、母が3階に住むこともあり高齢なので投資回収は全く考えずに設置しましたが、今回は賃貸専用なので事業として成り立つかを考えないといけませんね。エレベータの付加価値として賃料を3階の方5000円アップ ２階の方2000円アップとし、その分賃料が高くてもご入居頂けるかどうか考える必要があります。 また、その金額で投資回収できるかどうかも考えなければなりません。実際のところ設備としては、数百万円必要でそれも、1000万円に近い側で、さらに法定点検や非常通話サービス（閉じ込め対応のため）などのラニングコストも必要となり、前述の賃料アップしても到底補えるものではありません。しかし、過去を振り返りますと、昭和30年台は4階でもエレベータは無かったですよね。５階でもエレベータのない物件は多くありました。それが今では4階なら設置しているのが普通になっています。ということはこれから20年、30年先は3階でも設置しているのが当たり前になるかもですね。マンションの寿命は50年以上ありますものね。ヒアリング調査を実施すると必要派と不必要派、丁度50%づつくらいです。さてどうするか。投資金額や点検費用が少なくなればデメリットが小さくなると思い、メーカにとことん値引き交渉しました。結果、どこからも全く相手されず、それなら、購入して頂かなくても結構です。と言わんばかりの対応 まあ、3階で設置するオーナは非常に稀なので、市場も小さく相手にされない感じです。もっと大きい物件や商業施設狙いなんでしょうね。まあ、そこで十分儲かるのでしょう。ということで、最終 断念しました。 まあ面積も取りますしね。しかし、前述のS社様は高級賃貸マンションをターゲットとし、基本3階であってもエレベータを設置する方向で今後進むとか・・・確かにS社様の賃貸マンションはブランド力も高く建物も良いですよね。デザインも素晴らしく入居者様からも非常に人気がありますね。その分建物自体も価格が高く設定されているようです。そのブランド力を使ってさらに一気に飛躍されようとしているかもしれませんが、どうなっていくでしょうか。今後の動向を注視したく思っております。
建設会社様へ提案をお願いする（遮音性能）NO2 2021/11/3
既に既築の賃貸マンションでも稀に“お隣の声やテレビの音がうるさい“というご指摘を頂くことがあります。まあ、完全遮音は難しいのでお互いに気を付けて頂く必要もありますね。私共の経験では上下階のご指摘より隣接した別住居からのご指摘の方が多く、今回の
建設につきましては隣接住居の遮音性（界壁遮音性）に注意することとしました。界壁遮音性は、集合住宅で各住戸を仕切る壁の遮音性能です。この性能は入居希望者様へのヒアリングでも高い要望となっています。界壁遮音性能は普通の建物で35dB程度（詳しくは当方で出版している本を参照下さい）高性能な住宅で45dB程度と思います。よって今回の建設マンションでは目標値として45dBを設定しました。図１、図2を参照下さい 走行中の電車内くらい、隣接した住居で騒いだとすると80dBの騒音 45dBの遮音性能があれば80-45で35dBに抑えられ静かなレベルになりますね。なので45dBあれば良いとなります。但し住宅メーカの45dBは保証値ではないし（標準的に建設した建物の実力値や測定値 よって実際に建設しているものの性能が同じとは言えない）騒音の周波数や種類（パンパンのように突発的な音など）によっても変わるので目安ですね。
でもこれ位の性能が有ればかなり良いというのが分かると思います。このレベルを達成するためには石膏ﾎﾞｰﾄﾞの多数枚貼りや遮音材の利用などの細工が仕切り壁に必要となるでしょう。この辺りを住宅会社様と打合せが必要です。私共で次回建設するマンションはさらに、石膏ﾎﾞｰﾄﾞ5枚構成としています。（全てではなくリビングや居室が別居室と隣り合わせになる部分限定）あとは間取りで対応することにしました。別居室の間に共用階段などを挟み、別居室が隣り合わせになる場合は水回などを挟むようにして生活上の声やテレビの音などが届かない様に工夫をしています。（図3参照 例を示す）（RC（鉄筋コンクリート造）の場合は隣接住居の仕切り壁がそのままコンクリート壁の場合もありこの場合はﾚﾍﾞﾙが高いかもしれませんが、住宅会社様に確認しましょう）外からの騒音の遮音性能としては外壁遮音などもありますが、一番音が抜けて来るのは窓です。ペアガラスが良いと思いますが、ガラスの厚みで大きく違うので建設会社様で確認した方が良いでしょう。それでも25dB程度の性能が通常なのであとはカーテンを使用して頂くなどの工夫も必要です。あと重要になるのが上下階の衝撃遮音性能ですが（当方で出版している本を参照下さい）今回は土地も広くないので 鉄骨造になる可能性が高いと思い鉄骨造でもっとも性能が高いと思われる値を目標値としました。この性能はRCの一般的な値で、RCでレベルの高いものでも、この値をさらに5dB改善した程度となります。よってこの性能を確保できればレベルとしては高いものになっていると思います。このような配慮をすることで、入居者様が不快に感じることなく生活できるように考えておりますが、完全に遮音とはならないので、基本は静かに共同生活を送って頂くことが重要であり、その辺りをお願いすることも重要と思います。（残念ながら今回建設するものはLLでは住宅会社様が対応できずLL 50を許容しました）
建設会社様へ提案をお願いする（価格交渉）NO1 2021/10/18
いやぁ～思っていたより高いです。建築費って上ってるんですね。このままだと減価償却費が高くなり利益が苦しくなります。計画段階で利益が出る様にしておかないと夜逃げしないといけなくなっちゃいますね。
建設会社様からご提案頂いた内容をもう一度良く見直して次のような手立てを考えました。
① 間取りや仕様を変更して賃料を上げる。
もともと対象のお客様・（入居者様）を設定しそれに応じた間取りとしているので変更することでそこがぶれ、元々の狙いがずれることがないように考えながら再度見直しを検討しました。実施したのは、部屋を少し大きくし賃料ｱｯﾌﾟ 間取りを最適化し廊下部分を部屋へ取り込み大きくして賃料ｱｯﾌﾟ しかしこれらも良く考えないと共用部分をこのため削るとｴﾝﾄﾗﾝｽの質感が落ちたり、間取りも良くなくなったりしてしまうので多くの方の意見を聞き、また、間取りの寸法をメジャーで自宅内に再現し実際に歩いてどんな感じか調べたりしました。
単に賃料だけを上げる方法もありますが、これも他の物件とのバランスが重要で他の物件と同じ仕様・性能で賃料だけ高いなら、誰もが安い物件を選びますよね。しかし、物件薄で他の安い物件が全て埋ってしまいもう無いなら多少高くても入居して頂けるでしょう。市場の動き、他の物件などを良く調査して対応したいものです。
② 建設会社様にお願いして価格を下げてもらう。
今回は思っていたより数千万円高い見積となっています。ここ近年ウッドショックなどで建設資材の高騰があることはわかっておりましたが、流石にちょっと高すぎかな！！これでは利益がなくなります。仕様を落としたらわくわく感のない建物となってしまうだけでなく、品質問題も発生する可能性もあります。良い物を安く購入する原則に基づき上手く交渉することが必要ですね。表面利回りで8%以上は確保したい という思いでおりますが、最初に建設会社様から頂いた提案では、表面利回り 6.47％でありました。私の交渉方法はまずは“なんでもいいから値引きして！！”とお願いすることから始めます。そうすると先方様から〇〇値引きで幾ら 特別値引きで幾ら なんて明細が出てきました。まずは何の理由もなく辱も外聞もなくお願いしてみます。そうすると“もうこれ以上はダメです“っていう価格にぶつかりますね。この価格Aとするとここから以前建設して頂いた見積や他の見積などと比較し第2ラウンドの値引き交渉に入りました。例えば以前建設した建物のとある工事と比較すると今回の見積が2倍程度なら”ここは高すぎるのでは“とか、このようにして他の同じような項目と比較し、高いようならそこを交渉しました。この値引きはAを基準としてそこから引いてもらいます。そして最後に第3ラウンドとして仕様の検討ですね。以外と”この項目の見積 全く必要ないね。“っていうものも見積に入っていることがあるんですね。そりゃ人がやることだからね。それに建築物となると使用する部品や材料など千点を超えてきますよね。間違いがあって当然ですね。これを見つけ出して削除します。この値引きも先程のA－第2ラウンド分からさらに値引きお願いとします。（私共では不必要な火報システムが見積にありました。500m2以下の床面積の場合火災報知ｼｽﾃﾑを入れる必要はないですがそれが入ってました。
（図参照）（当方で出版している本を参照下さい））このように地道に交渉し（5回程度交渉したかな！！）今回は表面利回り8.82％となりました。但し気を付けないといけないことは必要な仕様まで落とさないことですね。元々狙いとしてこの性能・この機能を搭載しようと思っていてそれを外したら狙いがぶれてしまいますからね。（実際は賃料アップ検討も行いました。例えば１LDKを２LDKに変更したり、１Kをちょっと狭い１DKへ変更したりです。広さより間取りで価格が決まる賃貸物件事情なのでこのような手法も使いました）
周囲賃貸マンションの動向 E建設予定地の利便性 20210620
周囲賃貸マンションの動向、いわゆるマーケティング用語でいうところの他社分析（competitor）ですね。この調査はﾈｯﾄを活用してできますね。ﾈｯﾄで直ぐに家賃 間取り 広さ 構造 築年数 最寄駅 性能 機能 徒歩時間などが分かります。土地固有なものはどうすることもできませんが間取りや広さ 性能 機能はいろいろ仕様をこれから考えることができ、既設の賃貸マンションと比較して良くすることができます。良くないなら仕様を考え直すことも必要ですが、そうなると建設費が高くなるかもしれません。この場合新規に建設する建物の狙っている顧客はどのセグメントなのか、そのセグメントに最適な仕様は？というように考えていくことも必要でしょう。しかしそう簡単ではないですね。よって最終は度胸で仕様決定！！っていうこともあるでしょう。ここで私が思うに確かに難しいですができる限り新規に建設する賃貸には新しい設備 技術 デザインを採用するほうが良いと思っています。既に建設された賃貸の設備を新商品にするのは難しいですよね。となると既築の賃貸マンションに対して差別化するなら新しいものを採用することでてっとり早く対応できるかもしれませんね。無難に同じデザイン 同じ技術 のものを採用したのでは既にある賃貸物件と違いがでません。そうなると当然過去に建設したものの方が減価償却が進んでいるので家賃を安くできますよね。つまり同じものを建てても市場が延びており 供給が足りていない ときは良いですが、市場がシュリンクしているときは同じものであれば当然価格を安くできる方が勝ってしまいます。なので新築はできる限り新しいものを取りこむほうが総じて良いと思います。但し勿論不必要なものまで取りこむ必要はありません。仕様をよく吟味することも必要ですね。 建設予定地の利便性については 前の道路はどうか 駅までの距離は 南に窓がとれるか 環境は ショッピングは 公園は 学校は など 他の物件の立地に対してどうかを良く調査しておくことも必要ですね 建設予定地の立地を考えた上でどのセグメントを顧客とするのかも重要と思います。（これはマーケティングでの自社にあたると思います（company））
ちなみに今回建設する賃貸物件の場合 周囲の既設賃貸物件をいろいろ調査しますと、賃料が全体的に上がってきている。（10%程度 ここ5年間）基本的な設備だけでなく分譲で使われるような設備も組み込まれている。 デザイン性も向上してきている。 １LDKがここ5年で多く建設されたが、最近２LDKも増えてきている。 セキィリティ会社と契約している物件が多くなっている などの情報が分かりました。以下に周辺の賃貸物件を調査した表の一部を載せておきます。固有名や写真は問題もあるので伏せておきます。
Aこの地域のセグメント分析 B市場動向 C入居希望者様のニーズ 20210610
まず基本的資料としまして、建設を検討している地域のセグメント分析を実施しました。自分なりに今までの経験から入居者様を区分けしています。よくよく区分けされるものは、独身者 新婚さん ファミリー 高齢者 で区分し、それぞれのウェイトについては建設予定地域での資料なんて気の利いたものはないので仲介業者へヒアリングをしその回答で推測して記入しました。（図１参照）ヒアリング前に調査設計と言うほどたいそうではありませんが、聞くべき内容をまとめてヒアリン
グを実施（図２参照）こうすることで数社仲介業者様を回ったときに質問が抜けたりするのを防ぐことができますよね。Bの市場動向は融資をお願いしようと考えている銀行様の１つが調査した内容をお持ちでした。
（図３参照 残念ながら勝手に添付できないので裏表紙のみです すいません）この情報を頂き纏めることができました。まあ、銀行様を融資した先の事業が上手くいかないとお金返してもらえませんものね。ここは運命共同体みたいなものですよね。 C 入居希望者様のニーズも注意業者様にヒアリングするときに合わせて聞くように
しました。入居希望者様の要望を聞いたりするのは仲介業者様が一番多いですものね。 これらの情報を纏め、そして表などにまとめなにがポイントかを掴む様にしました。 建設予定地域では独身者と新婚さんの入居希望者が大半であること セキュリティニーズが高いこと 少し賃料が高くても機能的 デザイン的に良い物が好まれること 少し広めの間取りがよいこと 室内が明るいこと 建設予定地域ではここ5年間で33m2から40m2程度の１LDKが人気があり非常に多く建設されたこと などが分かりました。これらの情報をどのように活用するかですね。
1戸建て２戸の古家建て替え検討 20210601
母が所有の古い賃貸住宅 戸建2戸 もうすでに55年は経過しております。この物件にお住いの入居者様が全員退去されました。そのままにはできないので、土地有効利用を検討し建て替えを検討しています。（木造なのでリニューアルは困難と考えてます）次のメリットを考え検討します。（写真は解体前）
① 母が建設するので負債が母持ち これを相続するとして相続税の圧縮を行う
② 賃料が入ることで母の収入が増える。
まず、②について検討しました。
ここでのリスクは設定した賃料で入居者が入って頂けるかどうか。推定した費用、建築費用で建設できるかどうかですね。下手をすると収入どころか、借金も返すことができず抵当権設定された土地や建物を失うことも想定され もちろん社会的信用も失いますね。 きっちりと利益がでる案件とするため計画を緻密に立てる必要があると思っています。（マーケティングの基本的手法で実施します）今回は次の調査 検討を実施致します。 Aこの地域のセグメント分析（入居希望者様を大きく分類しその率も把握する）B市場動向 入居希望者様は増えているのかどうかなど C入居希望者様のニーズ（どんな性能 機能を欲しておられるか） D 周囲賃貸マンションの動向（いわゆる他社分析ですね どんな機能・性能で賃料はどれ位か 空室率はなど） E 建設予定地の利便性（いわゆる自社分析ですかね その他 私共の有意性なども分析します）
以上が一般的なマーケティング分析ですが、運営方法（管理方法）なども検討する必要がありますね。今回も私共の有している他の物件同様 貸主による自主管理方式で参りたく思っております。（言葉の意味は当方で出版している本を参照下さい） まずは以上の内容を調査し検討を進めて参りたく思っております。