さてこのページでは少ない私の知識ではありますが、幾分か経験したことやそうは言いましても生活掛かっている賃貸経営を行って参りましたので、いろいろ勉強したことなどを元に賃貸マンション・アパート事業とはどんなものかをかいつまんで記載してみます。元々 賃貸事業を始めようって方は、少しでも良いので簡単に収入を得る方法はないか、または生活できる位の収入得たいっ！！ まあいろいろ考えられてるとは思いますがこのような考えをお持ちと思います。そこで持っている貯蓄を使ってとなると、〇株式投資 〇定期預金 〇お店を開く などあると思いますがどれも利回りが悪いか、もしくは危険なものとなってしまいます。 そこで最近よく耳にするのが土地の有効利用でもし古家がついた土地や空き地などをお持ちであればこれを有効活用する方法があります。 その方法の主なものは 〇駐車場 〇貸し出す 〇貸しビル 〇賃貸ﾏﾝｼｮﾝ経営 などです。
駐車場は、簡単ですが収入は大きくありません。 土地の貸し出しは、一度貸すと返してもらうのは至難の業で少ない賃料で自由にできなくなることが発生します。 〇貸しビルは、確かに高い賃料は取れますが、入居される方がなかなかいないかも・・・（場所によると思います）
ではこのページの議題でもある賃貸事業はどうなんだろう っていうことで以下に簡単に説明しました。
◎賃貸アパート経営のメリット・ﾃﾞﾒﾘｯﾄ
◎利回りの良い物件造り=人気のある物件造り
◎建設業者選択
◎お金を借りるのはどうするか？
◎設計・着工・完成の流れ
◎管理方法
□□お問い合わせ先
賃貸アパート経営のメリット・デメリット
メリット
① 投資した金額に対して、収入が入る。
まあ、当たり前ですが賃貸アパートなので賃料が入るわけですね。通常この収入の投資金額に対する割合を利回りと良い、これでこの賃貸経営の儲かり具合を評価することが多いようです。この割合は、8％～10%程度になることが多くなんとなく銀行金利が0.1%とか言っている時代なので、“こりゃ、絶対アパート経営した方がいいじゃん“と思われるかもしれませんがこの２つは比較できません。その理由は
１、収入には必要費用が含まれていない。実際は費用（共用部電気代や掃除代、固定資産税など）が発生しこの分利益は少なくなる。
２、収入には減価償却費をいれていない。（減価償却費とは、投資した建物は古くなると価値が落ちるのでその評価額は少なくなる。この落ちる評価を金銭に換算したもの例で言うと1億円で建設したﾏﾝｼｮﾝはやがて古くなり使えなくなるので、20年後に全く使えなくなるとすると、毎年500万円づつ価値は落ちていくのでこれを費用として引いた金額）預金したお金は古くなっても価値は落ちませんよね。
② 相続税が安くなる。
お金をそのまま相続すると、そのまま相続税課税対象になりますね。しかしこのお金を不動産に変えてしまうとお金程の価値ではなくなりますね。建物にすれば、6割から7割程度になりますし、土地にしても購入した価格と税の評価額とは違います。
（一般的には土地の評価額は路線価を使用し実売価格よりも下がります）
このように考えると、お金を建物や土地にした方が相続税の評価額がさがります。さらにこれを賃貸で貸すことになりますと、建物の場合は借家権割合を引くことができ、また、土地の場合は、借家権割合と借地権割合を掛けたものを引くことができます。
よって図1に示すように評価を大きく下げることが可能となるわけです。（建物の場合）
③ 固定資産税を費用として収入から引くことができる。
お金を固定資産に変換したときに問題となるのは、この固定資産に税金がつくことですね。２つありまして、固定資産取得税と固定資産税です。固定資産取得税は1回だけ発生し、固定資産税は毎年発生します。となると、不動産を購入しても結果的に得しないように思いますが、確かに購入しただけでは全く意味がないですが、ここに賃貸アパートを建設することで、これら費用を収入から費用として引くことができますし、勿論賃貸収入からこれを支払うので実際個人が支払うことにはなりません。また賃貸アパートとすることでこの固定資産に掛る固定資産税を割り引くことも可能となります。
以上が大きなメリットではありますが、重要なことは賃貸アパートを建設しても入居する人がだれも居なければ賃料は全く入らず、逆に全てデメリットになります。なので確実に人気がでる賃貸アパートの建設が不可欠になるわけです。
デメリット
① 賃貸事業を実施しても入居してもらえないと収入はない
これも当たり前のことですが、賃貸住宅に入居してもらえなければ、収入は０となり、利回りどころではなく、赤字となります。例えば、１億円でｱﾊﾟｰﾄを建設し、2LDK 10戸を賃貸にしたとします。家賃は、10万円で、全戸入居で年間1200万円の収入となり、利回りは、12%となります。めちゃ良いですよね。でもこれは計算しただけ、入居するしないは、入居される方の勝手なので、だれも入居したくなければ、収入は０もし、銀行から融資を受けており、8000万円を借りて、年300万円づつ返金するﾌﾟﾗﾝであれば、この返金もできません。つまり十中八九満室になるであろうという人気物件でないと意味がないのです。ここが賃貸住宅の一番難しいところと思います。また、大変人気のある物件になったとしても、住戸数以上入居者を入れることができません。商品なら沢山生産できるかもしれませんが、残念ながら満室以上収入をあげることはできないので、収入の最大値があります。（賃料をあげれば別ですが、安易に賃料を上げることは困難です）
② 今は人気ある物件でも、数年経てば人気がなくなり、利回りが悪くなる可能性がある。
新築の時は、人気物件でもその内、人気が無くなることも有りえます。〇古くなり綺麗でなくなる 〇新築の時は最新設備でもやがて普通の設備になる。このように年数が経過することでん人気が無くなり、利回りが悪くなる可能性があることもﾃﾞﾒﾘｯﾄです。賃貸事業は、どうしても長い事業となるので、10年後に収益が悪くなると当然、買入金の返金さえもできなくなる事態も想定しなければなりません。
③ その他のデメリット
その他のﾃﾞﾒﾘｯﾄとして、
１ 火災や地震で賃貸物件自体の価値がなくなる
２ 賃料不払い、入居者のｸﾚｰﾑ など入居者とのトラブルが発生する。
３ 設備の故障 配管の故障などが発生する。
上記１については、保険に入ることで金銭的には安心できると思います。２についても、保険がありますし、またｸﾚｰﾑなどは、管理会社に管理してもらうことで対応できるでしょう。 ３についても保険や管理会社へ依頼することで解消されると思います。
となるとやはり対応の難しいﾃﾞﾒﾘｯﾄは上記の①と②ですね。つですね。
人気ある物件作りはどうするか？
では、上記の①と②に対応できる人気のある賃貸アパートはどうやって造ればいいのでしょうか。
もっとも大きな強みは立地です。主要な駅に近いこと、大きな都市へ電車で30分以内にｱｸｾｽができ（乗り換え含む）その駅まで歩いて7分程度が重要です。もし、そのような土地ではないところの土地を所有されているならば、小さくなっても立地の良い土地に買い替えを勧めます。今後、賃貸は2極化すると思われます。なぜなら、少子高齢化が進み間違いなく賃貸住宅は供給過剰になります。しかし、希少価値の高い立地の良いところは多くなくそこは人気が落ちないからです。立地にはその他条件として次のことも想定しましょう。 〇近くにｽｰﾊﾟｺﾝﾋﾞﾆがある。〇車の多い道路、線路沿いではない。〇建物の窓の設定を考えて他人からの目線が入りにくい。〇セキュリティ面で安全が確保される。〇緑も多い 〇周囲が建て込んでいない などです。
しかしどうしてもそれほど立地で良い土地をお持ちでない場合は、次に点をうまく活用します。入居されるだろうお客様をだれにするか、を良く検討します。お持ちの土地の特性を良く見極めましょう。例えば、繁華街で飲食店が近くに多くありコンビニも近い、しかし反面 夜も騒がしく緑なども少なく子供が遊べる公園も近くにない となればファミリーには向きませんよね。しかし独身者にとっては、残業で帰ってきて直ぐに食事ができるは非常に助かります。
このように、入居して頂ける方々をグルーピングしてどの方々を入居者として狙うのかを決めることが重要であります。入居される方々の特性で分けて層別せずに考えるとある人は、多少、騒がしくても繁華街が良いと言い、別の方は繁華街はなくても静かな方が良い となってどの要望を考えればよいのか？？となります。もちろん、静かでありながら、繁華街もあり治安もよく、町も綺麗！！となれば良いですが、そんなところは結果的にはなかなかありません。
しかし、入居したい方々をカテゴライズするとそのグループごとの特性というものがあります。そうなれば、狙った入居者にあった要望を矛盾の無い様に解決すれば、そのグループにとっては人気のある物件となります。このようなカテゴライズのことをセグメントといいます。セグメントの分け方の例を図２にしめします。
このセグメントの分け方と狙うセグメントの決め方で人気度などが大きく影響すると思われます。
（例えば周囲の他の賃貸物件が、狙ったセグメントに対応する物件を全く建設しておらず、しかし近年狙ったセグメントの市場が拡大しているなら、狙ったセグメントのニーズに対応すれば人気がでることになりますよね）
と言いましても、すでに述べましたように基本 都市圏で駅に近い という場所が人気があります。繰り返しになりますが、土地から購入する場合は高くてもそういった場所を購入するほうが後々事業が楽です。そうでない場合は、狙う入居者セグメントを良く検討する必要があり、リスクも高くなります。例えば、健康意識が高い人 というセグメントを狙うと決めた場合は、多少郊外であっても、家庭菜園がある。 ぶら下がり健康棒が設置されている。水素水生成装置が設備である。などとなるわけです。しかしこのような対応は予想が外れる可能性も高くなるので、良く良く調べて確実性の高そうなものを選択する必要があるわけです。
業者選びはどうすればよいか？
建設業者をどこにお願いするか というのも大切な項目ですね。最初に提案してきた建設業者をそのまま鵜呑みして依頼すると、実は良くない業者であったり企画力が乏しい業者であったりします。前述のように非常に良い土地をお持ちでどんなものを建設し
ても大丈夫というのなら鵜呑みしてもよいかもしれませんが、それでも重要な機能を装備しない建物建てられたり、性能不良の建物であったりする可能性があります。どうすればこのようなことを避けることができるのでしょうか？
まず、重要なことは依頼先が多くあることでしょうか。多くあれば、それだけ多くの意見を収集できますし、多くの提案も頂けます。また 比較することで、なぜ、こちらはこうしているの？という質問すべきポイントも分かりやすくなりますね。また、頼めるとことが多ければ多いほど、依頼する側の力は強くなります。なぜなら建設会社を1社に初めから絞っていたら、“これはできません”と建設会社から言われるとそのまま依頼元が飲まないといけなくなりますよね。しかし、依頼先が多くあれば、“ここでできなければ、あちらに頼もう” となりますよね。なので多くの建設業者に提案してもらい一社に絞っていくのが良い方法と思います。ここで問題なのは、どうやって1社に絞るかですね。価格だけ安ければ良いのでしょうか。建築物というのは安くしようと思えばいくらでも安くできるものです。（限度はありますけどね）機能を落とすことや、性能を下げるなどで対応できます。従って、この性能で、この機能で幾らなのか ということで比較する必要があるでしょう。さらに性能や機能も前述の狙ったセグメントに対して必要なものを重要視しなければなりません。このような比較が分かりやすくできるように比較表を作成されるのが良いと思います。その比較表で評価して最適な建設業者を選択しましょう。
しかし、不良工事を見出すのはなかなか難しいと思います。もし問題が有った時にきっちと対応してもらえるように契約書をよく読むことが重要と思います。問題があれば契約書を修正してもらうことも必要ですね。もしも工事不良があった場合は、そのことによる損害金額（建物の修復費用だけでなく、そのために入居者に対しての引越し費用や入居者への説明対応など）を請求できるようになっていることも契約書上で確認しましょう。
お金を借りるのはどうするか？
建設費用全額を自分で支払うのは困難と思いますのでやっぱりここは融資を受けることになるでしょう。
建設業者から紹介してもらうことも可能とは思います。しかし利率が安いほうが絶対に良いので銀行へ出向いて交渉するのが良いかもしれません。担保が必要になると思いますので、お持ちの土地や別の物件などを担保に借りることになると思います。建設会社への支払いも着工でいくら、中間でいくら、竣工でいくらと段階に分かれて支払となります。この辺りも良く業者、銀行と調整しておきましょう。特に金額も大きいので、詐欺の可能性もあり得るので建設業者は信用できるところであるか 銀行に確認することや、建設会社へ赴いて見学させてもらったり、他の物件調査やネットで評判を調べるなども必要です。財務状況もしらべておいた方が安全ですね。
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設計・着工・完成の流れ
業者も決まりますと、設計が始まります。ここで、いろいろ確認事項が出てくるでしょう。
間取りや部材の色など、使用する建材の品種など・・・決めたセグメントや周りの物件などの状況から打ち合わせしながら決めて参りましょう。この段階では設計・着工に入ると思わぬ費用が必要になることもあります。その一例が地盤強度改良でしょう。強度が不足していると杭を打ち強度を上げる必要があります。このような費用の増加の可能性もありますので、金銭的には余裕をもっておきましょう。完成時にはキズや動作異常がないか、良く調べましょう。もちろん建設業者でも内部的に検査してもらえますが、自分も確認した方が良いですよね。
管理方法
管理方法には主に３つあります。
１．家主管理（一般）
家主が仲介業者へ入居者お願い、掃除、修理、賃料集金など全てを実施する方式です。大変ですが費用としては発生しませんね。唯一発生するのは仲介業者へ仲介をお願いした際の広告宣伝料くらいですね。
２、管理を委託
これは、掃除や修理、仲介業者へのお願いなどを全て業者で実施してもらう方式ですね。但し業者へその費用を支払う必要があります。
３、借上げ（サブリース）
これは、２に賃料保証を加えたもので、入居者が入らないという場合も業者が保証してくれるものです。もちろん費用は２よりも高くなります。
こう考えると３が一番楽でお金もらえるので良いよね ってなりますが、落とし穴もあります。
それは、修理の費用などは家主が負担する必要が有ったり、家賃の設定自体は管理会社が決めることができたりする場合です。自分でなにもしない イコール なにをされているかわからない ということもありますので、この方式でお願いするにしても基礎知識は必要と思います。基礎知識があれば、いろいろ質問したり、これはおかしい という場面で意見も言えますよね。また、契約内容も業者が有利になっていないかチェックし問題があれば文言を変更してもらうように交渉することも大切と思います。
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